[quote=schizo:4225903]Für 250k bekommt man in Wien etwa freie 65-70 m² Wohnungen, bzw. etwas größere Anlegerwohnungen. Das entspricht auch der Wohnungsgröße, die nach dem MRG um ~700€ vermietbar wären, da bist du dann etwa bei den 1,5% (welche auch bei meiner Altbauwohnung - die voll ins MRG fallen würde - realistisch wären). In anbetracht dessen kann ich das Argument bezüglich Liebhaberei nicht nachvollziehen, insbesondere, wenn sich die Mietpreise am oberen gesetzlich erlaubten Rahmen bewegen.
Wie viele renovierungsbedingte Ausgaben habt ihr bitte bei euren Wohnungen? In den 9 Jahren, welche ich hier wohne habe ich etwa eine potentielle Nettojahresmiete in die Wohnung für Maßnahmen, welche 20+ Jahre beständig sind gesteckt. In den nächsten Jahren würde vermutlich erneut eine Investition über ~2 Nettojahresmieten anstehen, wären also ~1,2 - 1,3% jährliche Rendite nach Instandhaltung über 15+ Jahre hinweg.
Etwa die Hälfte der im Haus befindlichen Wohnungen werden jedenfalls vermietet, insofern dürfte sich dies für die Eigentümer durchaus lohnen.
In den letzten 10 Jahren sind die Ausgaben für die Miete in Relation zum Medianeinkommen um über 30% gestiegen. Während 2010 etwa 25% des Nettomedianeinkommens für Mieten ausgegeben wurden waren es 2018 schon 31,5% (Zahlen von
der AK) bzw. Statista.
In dieser Zeit sind Mieten in Gemeinedwohnungen um 35% gestiegen, in Genossenschaftswohnungen um 38% und bei privaten Vermietern um 50%. Leidtragende sind hier vor allem Menschen mit niedrigen Einkommen bzw. junge Menschen, wie der
Artikel des Momentum Instituts recht schön darstellt. Natürlich ist die Steigung des Mietpreises auch durch steigende Wohnungskosten begründet (der Kaufpreis von Wohnungen in Wien hat sich in den letzten 10 Jahren etwa verdoppelt), was eben auch zu dem konstanten Ansturm auf Betongold in den letzten Jahren geführt hat. Es haben jedoch nur ein Bruchteil der vermieteten Wohnungen in den letzten Jahren auch den Besitzer gewechselt. Der Großteil der Vermieter war hier nur ein Nutznießer jenen Ansturms und die tatsächlichen Ausgaben spiegeln sich in den steigenden Mietpreisen nicht wieder. Kurz hatte mit seiner Aussage, das Eigentum vor Altersarmut schützt schon recht, problematisch dabei ist halt nur, dass man sich das Eigentum auch leisten können muss - was auf einen guten Teil der Bevölkerung einfach nicht zutrifft (nämlich jenem, welcher am meisten von den steigenden Mietpreisen betroffen ist).
Ich sehe hier auch keinen anhaltenden Gegentrend zum Preisanstieg für Wohnungen. Kurzfristig wird die Zinssteigerung dazu führen, dass wieder vermehrt Wohnungen auf dem Markt landen, da sich Käufer übernommen haben, was den Preis etwas drücken dürfte. Aber wie vor ein paar Posts bereits geschrieben übersteigt der Bevölkerungszuwachs in Wien bei weitem den Zuwachs an neuen Gemeindebauten bzw. Genossenschaftswohnungen. In den letzten Jahren hat zwar ein privater Bauboom stattgefunden, welcher jedoch nächstes Jahr wieder deutlich zurückgehen wird. Auch Genossenschaften können aufgrund der schwierigen Situation bzgl. Baustoffen schwer kalkulieren und sind daher im Moment nicht in der Lage neue Wohnungen zu errichten. Daher gehe ich mittelfristig wieder von steigenden Miet- und Kaufpreisen für Wohnraum in Wien aus. Besonders langjährige Eigentümer werden daher spätestens beim Verkauf ihrer Wohnung gut Gewinne einstreifen, von Verlustgeschäft keine Spur.
Bzgl. Instandhaltungspflicht gab es in den letzten Jahren immer wieder Meldungen, dass Eigentümer von Zinshäusern notwendige Maßnahmen eben nicht durchgeführt haben, um so Mieter zum Auszug zu bewegen, eine Taktik die also aufgeht. Vor zwei Jahren gab es außerdem eine Änderung bzgl. Voraussetzungen für den Abriss von Gründerzeithäusern. Zufällig kam es kurz davor vermehrt zu Abrissen, teilweise auch ohne Genehmigungen. Falls dafür Strafen verhängt wurden haben sich diese im unteren 5 stelligen Bereich befunden, also Peanuts im Vergleich zu den damit erzielten Gewinnen. Die maximalstrafen wurden (oder werden?) nun auf 200.000€ verdoppelt, was jedoch immer noch unter den dadurch zu erwartenden Gewinnen liegt. Eine gute Sammlung dessen findet sich
hier.[/quote]
edit: ka warum der quote nicht geht.
Ich beziehe mich hier (vorher auch schon) rein auf Altbauten bzw. den Richtwertmietzins, weil das war ja der Ausgangspunkt der Diskussion.
Du verwechselst da imho WEG mit MRG-Rücklagen. Die WEG-Rücklagen sind ja was völlig anderes als wies im MRG funktioniert und die WEG-Rücklagen sind idR auch höher als die vom MRG (werden auch von der HVW vorgegeben, je nach Gebäude und anstehenden Arbeiten steht und fällt die - eine gscheite HVW hebt die Rücklagen Beiträge paar Jahre vor großen Sanierungen an - idR müssen aber dennoch Darlehen für z.B. ein neues Dach wie bei uns aufgenommen werden). Im MRG Vollanwendung funktioniert das nach MRG §3 (3). In Vollanwendung bist du dann ja auch noch für jeden, sorry, Schas in der Wohnung auch verantwortlich. Klodeckel gebrochen? Vermieter wird angerufen. Sind alles laufende Kosten. Wenn dann Investitionskostenzuschuss bei Auszug verlangt wird (MRG §10), dann wird das mit Richtwert sehr schnell ein Verlustgeschäft.
Bei mir gibts eh nicht soviele (große) Arbeiten da kein Altbau und Teilanwendung, aber es kommt halt immer laufend was - ich hab dank WEG aber auch leicht höhere Rücklagen. Im WEG hats mit der 22er Novelle ja jetzt sogar eine Mindestdotierung gegeben.
Eh, aber Hauptverantwortlich für die irren Preissteigerungen waren imho hauptsächlich Investoren und eine vor denen "ungeschützte" Wohnpolitik. Da könnte die Politik durchaus was machen. Wohnmarkt vor reinen Investoren schützen und wie du sagst Gemeindebau forcieren wäre ein Anfang.
Glaub nicht, dass es an geplatzten Krediten liegen wird tbh, das wirds sicherlich auch geben, aber ich denke durch die vielen fertiggestellten Wohnungen und die deutlich strengeren Kreditvorgaben wird der Markt automatisch durch weniger Nachfrage ein bisschen abkühlen. Ob das gut oder schlecht ist, eine ganze Käuferschicht zu verlieren sei dahingestellt. Für die Preise sicher gut, für die Leute, die somit in teuren Mieten bleiben müssen aber nicht so gut.
Um was gehts dir bei deinem Post genau? Jetzt sind wir auf einmal bei Wohnungsverkauf, was vorher nie Thema war. Ja, eine Wohnung in inneren Bezirken wird mit der Zeit mehr Wert, weils davon nicht so viele gibt und der mangelnde Platz keinen/wenig Zubau zulässt. Preissteigerung durch immer weniger Angebot, was unweigerlich durch fehlenden Platz halt so kommen muss. Das den Eigentümern vorzuhalten macht mMn. wenig Sinn. Ist eine normale Marktentwicklung (in der Höhe/dem Tempo jedoch nicht, stimmt).
Instandhaltungspflicht: Stimmt auch, die Meldungen gab es, aber das sind shady Praktiken, die ja auf Abriss und Neubau abzielen. Die Mieter haben oft nicht die Zeit/das Geld sich zur Gegenwehr zu setzen, rechtlich könnten sie es aber. Ist halt dann ein Kosten- und Zeitintensiver Prozess. Manche bekommen auch golden Handshakes zum Ausziehen. Da hats ja letztens erst dieses eine Gebäude am Gürtel gegeben, wo es jahrenlangen Rechtsstreit gegeben hat, wo der Eigentümer sogar vom Gericht gezwungen wurde neue Fenster einzubauen. Wie gesagt: Ok ist es nicht, aber leider gängige shady Praxis von Zinshausbesitzern ohne Skrupel.
Anmeldung